Ejendomsværdien af Sønder Boulevard blev i 2013 estimeret til 351 millioner kroner med dertilhørende skatteindtægter på 12 millioner kroner om året. Derudover fastslog modellen også, at værdien af Sønder Boulevards parkaktiviteter var på 125 millioner kroner om året.
13.9.2023
Grønne områder hæver ejendomsværdien
Det fremgår med al tydelighed i en erfaringsopsamling fra 2021, der gennemgik 33 forskellige studier fra i alt 12 lande af grønne områders påvirkning af ejendomsværdi. Her anslår professor og ph.d. John S. Crompton fra Texas A&M University og Professor ved Swansea University, Sarah Nicolls, at man som tommelfingerregel kan angive en 8-10 procents stigning i boligprisen for en ejendom ved siden af parken kontra en tilsvarende ejendom uden nærliggende park.
Flere studier fra samme erfaringsopsamling, Central Park Conservacy og fra Trust for Public Land peger dog på, at den ikoniske park Central Park i New York City kan have en positiv påvirkning på ejendomsværdien på helt op mod 20 procent. Det stemmer ifølge forskerne godt overens med, at effekten er afhængig af parkens størrelse og afstanden til den og er markant indtil 150 meters afstand og nogle gange helt op til en kilometer, hvis det grønne områdes størrelse eller status er noget særligt.
Den danske model gav grønne tal på bundlinjen
Grønne områder har altså en reel økonomisk værdi, også i målbare kroner og øre. Men præcist hvor stor?
Det spørgsmål sad Københavns Kommunes Teknik- og Miljøforvaltning også med i starten af 2010’erne. Der var netop landet en analyse, som pegede på, at der ville være 100.000 flere borgere i Københavns Kommune i 2025. Borgere som byen ganske enkelt ikke havde plads til.
Teknik- og Miljøforvaltningen spurgte derfor rådgivningsvirksomheden Gronmij (i dag opkøbt af Sweco), om de kunne udvikle en model, der ville være i stand til at sætte kroner og øre på værdien af de grønne områder.
– Frygten i kommunen var, at de grønne områder i byen langsomt ville blive bebygget, hvis man ikke kunne præsentere lige så håndfaste argumenter som økonomiforvaltningen, der jo kunne fortælle præcist, hvor meget kommunen ville kunne tjene på kort og langt sigt på ejendomsskatter og grundskyld ved at sælge eksempelvis 20 procent af Fælledparken. Det var skrækeksemplet. Og overfor de tal havde Teknik- og Miljøforvaltningen kun langt blødere argumenter såsom at ”det er sundt at se på noget grønt” og den slags, og derfor søsatte de arbejdet med modellen, fortæller Brian Gardner Mogensen, der i dag er partner i Realise Danmark som netop rådgiver stat, kommuner og private investorer om byudvikling, men dengang var analysechef i Gronmij og ansvarlig for udviklingen af modellen ”Økonomisk værdisætning af Københavns grønne områder,” der lå klar i 2013.
Oplagt at medregne grøn værdi
Når Realise Denmark i dag rådgiver store offentlige kunder om byudvikling, kunne Brian Gardner Mogensen ikke drømme om ikke at medregne grønne områders økonomiske betydning.
– Selvfølgelig er grønne områder et væsentligt parameter, når vi er med til at rådgive om byplanlægning og arealudvikling. Når vi arbejder med at omdanne eller etablere et givent by- eller boligområde, handler det ofte om at gøre det attraktivt i forhold til bosætning. Hvis man vil kunne tiltrække mennesker i et givent segment med en given købekraft, ved vi, at de er interesseret i nære, grønne arealer, som man kan slippe børnene fri i. Det er utvivlsomt og vi ved, at det har stor betydning.
– Hvis man bygger højt og tæt uden grønne lommer, tiltrækker du et andet segment, pointerer Brian Gardner Mogensen, og uddyber at et mere købestærkt segment vil resultere i højere skatteindtægter og højere grundskyldsindtægt.
Hvem har brug for en model?
I Københavns Kommune fortæller Teknik- og Miljøforvaltningens presseafdeling, at modellen ikke bliver brugt længere. Der var tale om en enkeltstående indsats for at få beslutningstagernes øjne op for den økonomiske værdi af grønne områder i byen.
Men den værdi var til gengæld også øjenåbnende: Ejendomsværdien af Sønder Boulevard blev estimeret til 351 millioner kroner med dertilhørende skatteindtægter på 12 millioner kroner om året. Derudover fastslog modellen også, at værdien af Sønder Boulevards parkaktiviteter var på 125 millioner kroner om året.
Det er dog vigtigt at bemærke, at værdien af en park er større i den hårdt befæstede by end i udkanten af en provinsby med masser af skov og strand lige op til. Denne intuitivt logiske konklusion – at boliger og ejendomme uden adgang til egen have eller udeareal var villige til at betale mere for nærheden til et grønt område, end dem med egne til rådighed – har flere internationale studier for længst påvist (Dehring & Dunse, 2006; McCord et al. 2014; Czembrowski, & Kronenberg, 2015; Panduro, & Veie, 2013)
Derfor er det heller ikke enhver lille flække, der har brug for en model til at udregne værdien af de grønne områder, mener Brian Gardner Mogensen.
– Det er helt oplagt, at de fem største byer herhjemme bør benytte sådan en model. Og mit bedste bud er, at det også giver mening for de 10-15 procent største byer. Det er oplagt for større byer med nettotilflytning og begrænsede boligudviklingsarealer. Det er nemlig dér, hvor der er pladsbegrænsning eller udsigt til befolkningstilvækst, at der er risiko for, at man minimerer de grønne områder for at få plads til flere boliger,” pointerer han.
Brian Gardner Mogensen står ikke klar med en universel model, der nøjagtigt viser, hvor mange kroner en given kommune vil få tilbage ved at investere 1 million kroner i etableringen af en ny park, men én ting er han dog ikke i tvivl om: Det er i de større byer, at værdien af de grønne områder er allerstørst. Og her kunne man med fordel anvende en model til værdisætning af grønne områder for at sikre, at bynaturen ikke taber til betonen, hver gang behovet for boliger melder sig.
Enhver økonomiansvarlig ved, at man bør stræbe efter grønne tal på bundlinjen. Alligevel er den konkrete økonomiske værdi af natur, parker og grønne områder ikke konsekvent en del af kommunernes beslutningsgrundlag, når byudviklingen rulles ud.
Det er nemlig svært at sætte kroner og øre på, hvad et grønt område er værd.
Men selv hvis man værdisætter øget menneskelig sundhed og bevægelse og flere sociale interaktioner samt byens modstandsdygtighed overfor klimaforandringernes skybrud og hedebølger og ikke mindst øget biodiversitet til nul kroner (!) har grønne områder i byerne stadig en markant økonomisk værdi.
Stadigt flere forskere verden over har nemlig siden årtusindskiftet valgt at fokusere på de grønne områders påvirkning af ejendomsværdien i det omkringliggende nabolag. Derfor eksisterer der et væld af undersøgelser – fra USA over Holland, England og Tjekkiet til Australien og Kina og flere endnu – der entydigt peger i samme retning:
Grønne områder hæver ejendomsværdien
for de omkringliggende bygninger.
Det fremgår med al tydelighed i en erfaringsopsamling fra 2021, der gennemgik 33 forskellige studier fra i alt 12 lande af grønne områders påvirkning af ejendomsværdi. Her anslår professor og ph.d. John S. Crompton fra Texas A&M University og Professor ved Swansea University, Sarah Nicolls, at man som tommelfingerregel kan angive en 8-10 procents stigning i boligprisen for en ejendom ved siden af parken kontra en tilsvarende ejendom uden nærliggende park.
Flere studier fra samme erfaringsopsamling, Central Park Conservacy og fra Trust for Public Land peger dog på, at den ikoniske park Central Park i New York City kan have en positiv påvirkning på ejendomsværdien på helt op mod 20 procent. Det stemmer ifølge forskerne godt overens med, at effekten er afhængig af parkens størrelse og afstanden til den og er markant indtil 150 meters afstand og nogle gange helt op til en kilometer, hvis det grønne områdes størrelse eller status er noget særligt.
Den danske model gav grønne tal på bundlinjen
Grønne områder har altså en reel økonomisk værdi, også i målbare kroner og øre. Men præcist hvor stor?
Det spørgsmål sad Københavns Kommunes Teknik- og Miljøforvaltning også med i starten af 2010’erne. Der var netop landet en analyse, som pegede på, at der ville være 100.000 flere borgere i Københavns Kommune i 2025. Borgere som byen ganske enkelt ikke havde plads til.
Teknik- og Miljøforvaltningen spurgte derfor rådgivningsvirksomheden Gronmij (i dag opkøbt af Sweco), om de kunne udvikle en model, der ville være i stand til at sætte kroner og øre på værdien af de grønne områder.
– Frygten i kommunen var, at de grønne områder i byen langsomt ville blive bebygget, hvis man ikke kunne præsentere lige så håndfaste argumenter som økonomiforvaltningen, der jo kunne fortælle præcist, hvor meget kommunen ville kunne tjene på kort og langt sigt på ejendomsskatter og grundskyld ved at sælge eksempelvis 20 procent af Fælledparken. Det var skrækeksemplet. Og overfor de tal havde Teknik- og Miljøforvaltningen kun langt blødere argumenter såsom at ”det er sundt at se på noget grønt” og den slags, og derfor søsatte de arbejdet med modellen, fortæller Brian Gardner Mogensen, der i dag er partner i Realise Danmark som netop rådgiver stat, kommuner og private investorer om byudvikling, men dengang var analysechef i Gronmij og ansvarlig for udviklingen af modellen ”Økonomisk værdisætning af Københavns grønne områder,” der lå klar i 2013.
Oplagt at medregne grøn værdi
Når Realise Denmark i dag rådgiver store offentlige kunder om byudvikling, kunne Brian Gardner Mogensen ikke drømme om ikke at medregne grønne områders økonomiske betydning.
– Selvfølgelig er grønne områder et væsentligt parameter, når vi er med til at rådgive om byplanlægning og arealudvikling. Når vi arbejder med at omdanne eller etablere et givent by- eller boligområde, handler det ofte om at gøre det attraktivt i forhold til bosætning. Hvis man vil kunne tiltrække mennesker i et givent segment med en given købekraft, ved vi, at de er interesseret i nære, grønne arealer, som man kan slippe børnene fri i. Det er utvivlsomt og vi ved, at det har stor betydning.
– Hvis man bygger højt og tæt uden grønne lommer, tiltrækker du et andet segment, pointerer Brian Gardner Mogensen, og uddyber at et mere købestærkt segment vil resultere i højere skatteindtægter og højere grundskyldsindtægt.
Hvem har brug for en model?
I Københavns Kommune fortæller Teknik- og Miljøforvaltningens presseafdeling, at modellen ikke bliver brugt længere. Der var tale om en enkeltstående indsats for at få beslutningstagernes øjne op for den økonomiske værdi af grønne områder i byen.
Men den værdi var til gengæld også øjenåbnende: Ejendomsværdien af Sønder Boulevard blev estimeret til 351 millioner kroner med dertilhørende skatteindtægter på 12 millioner kroner om året. Derudover fastslog modellen også, at værdien af Sønder Boulevards parkaktiviteter var på 125 millioner kroner om året.
Det er dog vigtigt at bemærke, at værdien af en park er større i den hårdt befæstede by end i udkanten af en provinsby med masser af skov og strand lige op til. Denne intuitivt logiske konklusion – at boliger og ejendomme uden adgang til egen have eller udeareal var villige til at betale mere for nærheden til et grønt område, end dem med egne til rådighed – har flere internationale studier for længst påvist (Dehring & Dunse, 2006; McCord et al. 2014; Czembrowski, & Kronenberg, 2015; Panduro, & Veie, 2013)
Derfor er det heller ikke enhver lille flække, der har brug for en model til at udregne værdien af de grønne områder, mener Brian Gardner Mogensen.
– Det er helt oplagt, at de fem største byer herhjemme bør benytte sådan en model. Og mit bedste bud er, at det også giver mening for de 10-15 procent største byer. Det er oplagt for større byer med nettotilflytning og begrænsede boligudviklingsarealer. Det er nemlig dér, hvor der er pladsbegrænsning eller udsigt til befolkningstilvækst, at der er risiko for, at man minimerer de grønne områder for at få plads til flere boliger,” pointerer han.
Brian Gardner Mogensen står ikke klar med en universel model, der nøjagtigt viser, hvor mange kroner en given kommune vil få tilbage ved at investere 1 million kroner i etableringen af en ny park, men én ting er han dog ikke i tvivl om: Det er i de større byer, at værdien af de grønne områder er allerstørst. Og her kunne man med fordel anvende en model til værdisætning af grønne områder for at sikre, at bynaturen ikke taber til betonen, hver gang behovet for boliger melder sig.
Brian Gardner Mogensen, partner i Realise Danmark som rådgiver stat, kommuner og private investorer om byudvikling, kunne ikke drømme om ikke at medregne grønne områders økonomiske betydning.
Flere studier peger på, at den ikoniske park Central Park i New York City kan have en positiv påvirkning på ejendomsværdien på helt op mod 20 procent.
